世邦魏理仕发布《2018-2019年度中国购物中心发展
更新时间:2019-10-09

  2019年6月12日,上海——中国连锁经营协会联合世邦魏理仕于近日共同起草了《2018-2019年度中国购物中心发展力报告》。该报告从从宏观经济大势、购物中心租赁活跃度、运营表现、成本支出和未来预期五个维度对中国购物中心发展表现进行综合评价,指出在国内消费持续活跃,居民需求持续升级的背景下,购物中心发展力继续处于积极区间,业主对未来经营预期整体向好。

  报告显示,2018年外部不确定性上升,国内消费对整体中国经济的拉动作用进一步提升。居民收入增长带来的消费升级和结构优化,带动中国购物中心运营持续扩张。在纯线上红利触顶之际,电商全面进驻线下,推动零售业加速向线上向线下融合和全渠道战略转型。购物中心销售额和租金收入增长平稳,不少业主正在提高对大数据和零售新技术的投入来拥抱新零售。

  世邦魏理仕中国区战略顾问部主管王笑梅表示:“中国购物中心的发展,是很好的洞察中国商业地产活力和韧性的视角之一。作为持续的智力合作伙伴,世邦魏理仕对报告的发布表示祝贺,并感谢中国连锁经营协会的信任。我们将继续站位全球视野,回归消费需求本源,结合数字化业务场景,致力于持续为各地政府和各市场参与主体提供专业参考意见。”

  总体发展力和分项现状:2018总体发展力处于积极区间,业主成本控制能力有所提升

  数据统计显示,2018年全国购物中心综合发展力指数录得64.5,同比下降4.0,但仍高于荣枯线年有小幅回落调整,主要体现在租赁活跃度和运营表现两个方面。其中,租赁活跃度受到部分项目总出租面积没有提升的影响,但整体市场租赁问询量仍然向好。

  从现状同比分析的各项指标来看,宏观市场指数录得75.3, 同比下降0.9,主要原因在于部分项目所在的二三线城市整体市场出租率没有显著的提升。

  “租赁活跃度”指数录得73.9,同比下降7.6,但仍高于荣枯线。下调的主要原因在于一些位于零售市场规模较小的城市如包头、惠阳、洛阳、泉州的购物中心同比客流小幅下滑。另有其他城市的部分项目年内进行的较大规模的租户调整,从而影响了全年的客流总量。但2018年市场对购物中心的租赁需求仍然有相当水平的消费基础做保障,新科技正在进一步推动全渠道零售的演进,“融合”与“创新”正继续引领中国零售物业市场。

  “运营表现”指数录得83.4,同比下降9.3,但仍为表现最佳的分项。下调的主要原因在于2018年销售额加速增长或租金提升项目略有减少,但仍分别有80%和83%的项目录得销售额增速提升和租金收入的增长。说明购物中心的运营情况整体向好。

  “成本控制”发展力录得37.0,同比提升3.5,但仍低于荣枯线。这一方面表明购物中心企业在成本支出上得到了有效的效率提升,另一方面表明成本控制压力犹存。在具体支出项中,绝大多数购物中心2018年同比对大数据和零售新技术领域的投入持平或上升,其中对配置智能停车系统,配置室内导航,搭建大数据平台的投入已成为购物中心在数字化和新科技领域的标配,也有不少购物中心也开始投入顾客人脸识别、智能试穿、无人零售等方面。在支出项的交叉分析中,我们发现有不少购物中心2018年同比降低了营销推广成本和少量人力成本,但在大数据和零售新技术的投入上仍持平或追加投资,这也进一步验证了大数据和零售新技术在未来全渠道零售中的重要性。

  从总体来看,七个区域的购物中心发展力均位于荣枯线以上,表明全国购物中心市场大体上保持健康发展。各区域由高到低分别录得华东(72.4/同比上涨1.4)、西北(69.5/同比上涨1.7)、西南(66.7/同比上涨4.5)、华北(64.8/同比下降3.3)、华南(60.8/同比下降7.5)、东北(58.3/同比下降11.5)和华中(55.8/同比下降13.4)。具体来看,以上海为核心的长三角区域继续引领华东地区,华东地区购物中心保持领先地位。西北、西南区域购物中心综合发展力显著提升,主要受益于成都、西安、昆明、南宁一些优质项目在出租率、销售额、租金收入等方面的继续向好。东北、华中地区的同比调整,主要受到长春、洛阳的少量项目出现客流或出租率的下跌影响。但哈尔滨、沈阳、武汉、郑州、长沙等市场仍然平稳发展态势,不少发展力指标仍有提升。

  从城市能级来看,北、上、广、深四城继续保持优势地位,一线城市购物中心综合发展力录得72.1,同比上涨2.1,分别高出二线。这主要得益于京沪两地对国内外品牌持续的吸引力。以上海为例,根据相关统计,2018年上海共开出各类首店835家(不含快闪店),平均每天新增2.3家首店。835家首店中包括:19家全球首店及亚洲首店,301家全国首店及大陆首店,515家华东及全市首店,首店能级再攀新高。成本控制和现状发展力的分项使得一线城市明显优于出二线和三线及以下城市。而在宏观市场分项发展力上一线城市与二线城市持平,优于三线及以下城市。在租赁活跃度和运营表现分项发展力上,一线城市与三线及以下城市持平或有微小领先,均优于二线.二线城市有所回调,但强二线城市表现良好

  二线,但仍高于荣枯线,这主要受益于强二线城市例如成都、杭州、南京、重庆、西安等城市的良好表现。核心二线城市持续的人口增量为这些城市的零售市场在绝对量和增速上表现抢眼。而港珠澳大桥的全线贯通,更给整个华南片区带来了瞩目的城市发展和消费活力。此外,2018年部分经验成熟的开发商打造的高品质购物中心入市给中高端品牌的进驻提供了物业选择。然而我们也看到,一些持续供应量较大,但消费增速较缓的二线城市仍然面临空置面积去化的压力,新项目延期开业、存量项目空铺招租困难、入驻品牌质量下降等问题时有发生。

  三线及以下城市综合发展力录得63.6,同比下降4.4,但仍高于荣枯线。国际品牌基于一二线市场与三线城市采取差异化经营的思路趋势开始显现。相关数据显示,2018年国际快时尚品牌有42%的新店选址三线及以下城市,其中,华东的节点性城市,华南的佛山、厦门,西南西北消费力逐步提升的昆明、西宁都是品牌选取的区域。而一二线城市,快时尚门店则呈现出更多是植入高科技元素。

  从不同类型来看,奥特莱斯型综合指数录得69.9,同比下降4.2,但综合发展力仍依次领先于都市型(66.0)、地区型(63.1)和社区型(62.9)三类购物中心。在分项发展力中,奥特莱斯型购物中心的租赁活跃度和运营表现2018年同比都有正向提升,而宏观市场、成本控制中有不同程度的同比调整。相关统计显示,2018年全国奥特莱斯前20强总计录得510.64亿元的销售额,较去年同期增长近25%,单个项目突破20亿元销售额的奥特莱斯数量也由2017年的10个继续攀升至2018年的13个。

  社区型购物中心发展力录得62.9,同比下降7.4,并低于其他三个类型购物中心。该类型综合指数的下跌主要受“租赁活跃度”分项指数下降的影响。越来越多的社区型购物中心的涌现,使得社区型购物中心面临较为严峻的竞争压力,而都市型和地区型购物中心得益于较大的物业体量规模带来的辐射效应及日益完善的交通便利,分流了相当部分区域内消费者一部分的日常消费需求。

  分析显示,截止2018年底,中国购物中心市场现状指数为62.1,未来6个月预期指数上升6.0至68.1,显示购物中心业主对后市持谨慎乐观态度。具体来看,有超过六成的业主对项目的租金收入、销售额和盈利状况持增长的乐观预期。有超过一半的业主认为未来项目的运营成本会有所增加,该项比例同比去年略有提升,说明业主对未来运营压力有一定预期。

  分析显示,全国七个主要区域未来6个月预期较现状均有提升,上升幅度在1.1-10.5之间。

  预期与现状相比,华南、西南和西北有望在2019年较多地提升市场景气度,未来6个月预期指数录得67.1、72.7和74.2,分别高出现状指数10.5、10.0和7.8,涨幅位列七大区域的前三位。红姐论坛111555位于华南片区福建和厦门两地优质商场优势显现,而受惠于大湾区的创新机遇,多个位于广东省境内的节点城市消费力提升。西北和西南的向好态势将继续受惠于核心城市西安、成渝的快速崛起,成都将以中西部地区零售第一城的优势继续吸引国内外品牌的进驻,核心商圈优质项目的不断优化,次中心区域商场的更新迭代抬升整个城市的消费水平。而西安在2018年迎来的多个地标项目将为城市添加更多的优质品牌吸引力。

  华北、华中、华东和东北地区的市场预期亦在上升通道内,未来6个月预期指数分别录得68.2、58.7、74.4和58.9,较现状指数高出5.8、4.9、3.3和1.1。

  在不同能级的城市购物中心发展趋势上,一、二、三线及以下城市的预期指数分别较现状指数上升1.2、7.7和6.7,达72.8、69.6和67.6。而二、三线及以下城市与一线城市的发展力距离正在迅速拉近。近期出台的《2019年新型城镇化建设重点任务》中关于开发落户条件的政策将为更多二三线城市的人才吸引和人口聚集带来积极的影响,从而广泛地促进城市的消费活力。然而,新增供应量增加仍将是二三线城市亟待面临的重大课题,有62%的业主表示,对自身项目所在的二三线及以下城市未来三年的购物中心增量表示担忧。

  从不同类型购物中心的发展趋势上看,都市型、地区型、社区型以及奥特莱斯型四种类型的购物中心预期指数分别录得70.8、66.6、65.8和76.5,较现状指数提升8.0、5.8、4.8和10.9。其中,奥特莱斯型和都市型上升潜力较大。奥特莱斯型以保有较强的目的性消费特性依然保持强劲的增长势头。都市型购物中心的位置仍是项目吸引品牌的核心因素,2018年多个核心商圈改造案例的重装入市也给老旧物业的改造带了积极的预期和前景。有超过八成的受访项目在2018年录得“租赁问询量”的提升,近乎所有项目的业主表示在未来6个月项目的盈利能力有望进一步提升。

  世邦魏理仕(纽约证券交易所代号:CBRE)总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶,是财富500强和标准普尔500强企业,上期所副总经理李辉:20号胶期货与天胶期货、天为全球性的商业地产服务和投资公司。公司拥有员工超过90,000名(不含联营公司),通过全球480多家办事处(不含联营公司)为地产投资者及承租者提供服务,具体包括:设施、交易及项目管理,不动产管理、投资管理、评估与估值、物业租赁、战略顾问、物业买卖、按揭融资和开发服务等。欢迎浏览公司网址。


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